Het bewaken van de minimale woningkwaliteit en het bevorderen van de woningkwaliteit is één van de speerpunten van het Vlaamse en lokaal woonbeleid om het recht op wonen te realiseren. Hiervoor zijn verschillende instrumenten ter beschikking.
De voorbije jaren is de regelgeving veranderd. Om een effectieve en efficiënte werking te realiseren is een integrale en geïntegreerde aanpak wenselijk.
Deze hervorming van de huidige werking, leidt tot 5 ontwerpbesluiten, waarvan dit er één is:
Een conformiteitsattest is een officiële verklaring dat de woongelegenheid voldoet aan de wettelijke minimumkwaliteitsnormen, bepaald in de Vlaamse Wooncode.
De aanvraag geldt voor een woning die verhuurd is of gaat worden als hoofdverblijfplaats.
De aanvrager is de (mede-)eigenaar/vruchtgebruiker, erfpachter, opstalhouder of onderverhuurder (vb. een sociaal verhuurkantoor).
Indien een conformiteitsattesten wordt verleend op vrijwillig verzoek van de aanvrager kan de gemeente een vergoeding vragen die het karakter van een retributie heeft.
Deze retributie helpt het financieel evenwicht van het gemeentebestuur te bewaren.
De gemeentelijke overheid kiest voor een hernieuwde integrale en geïntegreerde aanpak rond woonkwaliteit. De retributie voor het afleveren van een conformiteitsattest maakt hiervan deel uit. De gemeente kan de retributie differentiëren op basis van objectieve gronden en wil eigenaars van woongelegenheden (woningen en kamers) geen retributie aanrekenen voor een conformiteitsattest indien:
1) Onder kwaliteitsvol wonen verstaan we, binnen het gemeentelijk retributiereglement en het kader van woonkwaliteit en conformiteitsattesten, woongelegenheden die minder dan 9 strafpunten behalen.
De Vlaamse regelgeving voorziet 4 categorieën van strafpunten, naargelang hoe zwaar een gebrek weegt op de woonkwaliteit: 1, 3, 9 of 15 strafpunten. Vanaf 15 strafpunten is een woning niet meer conform de minimale kwaliteitseisen: ze is ongeschikt en/of onbewoonbaar.
1 en 3 strafpunten worden toegekend aan kleine, beperkte, lokale en minder ernstige gebreken. 9 strafpunten voor gebreken die de woonkwaliteit ernstig aantasten, maar waardoor enkel dit ene gebrek niet voldoende is om de woning ongeschikt of onbewoonbaar te verklaren. Gebreken met 15 strafpunten worden door de Vlaamse overheid, ongeacht hun omvang, niet getolereerd: zo’n gebrek leidt steeds tot een ongeschikt en/of onbewoonbaarverklaring.
De gemeente is van oordeel dat ze niet meer van ‘kwaliteitsvol wonen’ kan spreken van zodra er één gebrek is met 9 strafpunten of bij een cumulatie van kleinere gebreken die samen 9 strafpunten behalen. Daarom voorziet het retributiereglement enkel een vrijstelling van retributie bij aflevering van een conformiteitsattest met minder dan 9 strafpunten.
2) Betaalbaarder maken van de private woninghuurmarkt.
Wonen neemt een behoorlijke deel van het gezinsbudget in beslag. Uit studies van o.a. Steunpunt Wonen blijkt dat dit het meest problematisch is op de private huurmarkt. Mensen met een slechte woonsituatie, geen woonzekerheid, beperkt inkomen, geen eigendom … hebben nood aan een betaalbare woning die beantwoordt aan de minimale kwaliteitsnormen. Sociaal verhuurkantoren (SVK’s) zorgen ervoor dat mensen die aan deze voorwaarden voldoen een gepaste betaalbare woning krijgen. De Vlaamse overheid heeft een erkenningskader dat zorgt voor de kwaliteitsgarantie van deze dienstverlening. Voor SVK’s is het belangrijk om voldoende woningen op de private huurmarkt betaalbaar te kunnen inhuren om ze nadien onder te verhuren.
Het SVK-subsidiebesluit bepaalt in hoofdstuk 3, artikel 3 dat elke woning die een SVK inhuurt, moet voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, vastgesteld ter uitvoering van artikel 5 van de Vlaamse Wooncode.
Vooraleer het SVK een hoofdhuurovereenkomst afsluit, vraagt deze een conformiteitsonderzoek aan bij Wonen-Vlaanderen of bij de betrokken gemeente, indien deze met de minister en het sociaal verhuurkantoor een afsprakenkader overeenkwam.
Het conformiteitsonderzoek wordt binnen de 15 werkdagen na aanvraagdatum uitgevoerd, zoniet mag het SVK de hoofdhuurovereenkomst toch afsluiten.
De gemeente wil verhuurders stimuleren om hun woning aan een erkend SVK te verhuren en zo een bijdrage te leveren aan het recht op wonen van bovenstaande doelgroep.
Indien een SVK een conformiteitsonderzoek bij Wonen-Vlaanderen aanvraagt, wordt dit gratis afgeleverd. Conform het gelijkheidsbeginsel zal de gemeente dit ook gratis afleveren, indien het SVK dit onderzoek bij de gemeente aanvraagt. Dit vereist een aangepast retributiereglement.
Voor alle andere woongelegenheden kiest de gemeente voor de maximale wettelijke retributie:
Het BVR van 12/7/2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen bepaalt in artikel 9:
“De vergoeding voor de afgifte van een conformiteitsattest door de burgemeester wordt vastgesteld door de gemeenteraad en bedraagt maximaal :
1° 62,50 euro voor een zelfstandige woning;
2° 62,50 euro voor een kamerwoning, verhoogd met 12,50 euro per kamer, met een maximum van 1.250 euro per gebouw.”
Voormelde regeling geldt tot 31/12/2020.
Vanaf 01/01/2021 gaat de maximale wettelijke retributie naar omhoog. Dit volgt uit artikel 8 van besluit van de Vlaamse Regering van 24/05/2019 betreffende de woningkwaliteitsbewaking, dewelke in werking treedt op 01/01/2021:
De vergoeding voor de behandeling van een aanvraag van een conformiteitsattest door de burgemeester, wordt vastgesteld door de gemeenteraad en bedraagt maximaal:
1° 90 euro voor een zelfstandige woning;
2° 90 euro voor een kamerwoning, verhoogd met 15 euro per kamer, met een maximum van 1.775 euro per gebouw.
De bedragen in euro, vermeld in het eerste lid, worden jaarlijks aangepast aan de gezondheidsindex conform de volgende formule: nieuw bedrag = basisbedrag x aangepaste gezondheidsindex/gezondheidsindex november 2019.
De vergoeding voor de behandeling van een aanvraag van een conformiteitsattest door de gewestelijk ambtenaar is gelijk aan het overeenkomstig maximumbedrag in het eerste lid, zoals geïndexeerd conform het tweede lid.”
Artikel 285 ev. (Afdeling 2. Bekendmaking en inwerkingtreding) van het Decreet Lokaal Bestuur regelt de wijze van bekendmaking van de reglementen en verordeningen van de gemeente.
De controles op woonkwaliteit voor het afleveren van de conformiteitsattesten worden uitgevoerd door personeelsleden van IGEMO die uitvoerder is van de ondersteuning van het lokaal woonbeleid zoals bepaald door de interlokale vereniging Wonen langs Dijle & Nete. De personeels- en werkingskosten voor deze controles zijn inbegrepen in de gemeentelijke bijdrage aan deze interlokale vereniging.
Inkomsten uit de retributie voor het afleveren van een conformiteitsattest: dit betreft een beperkt aantal dossiers, zodat het vrijstellen van deze retributie in een deel van deze dossiers geen structurele invloed heeft op de gemeentelijke financiën.
De financiële toestand van de gemeente vergt de invoering van alle rendabele retributies.
De gemeenteraad keurt met ingang van 1 januari 2020 en voor een termijn eindigend op 31 december 2025 het retributiereglement op conformiteitsattest woningen goed.